Заказ обратного звонка

Отправить заявку


õ

Спасибо!

Запрос принят, мы перезвоним вам в ближайшее время


Следующая отправка будет возможна через
60 сек









Î

Ошибка!

Во время отправки произошла ошибка, пожалуйста повторите попытку позже








Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость

Алексей Ионов: "У рынка стрит-ритейла в Новой Москве огромный потенциал"

Сегодня далеко не каждый застройщик многоэтажных домов заботится о коммерческой инфраструктуре проекта, а ведь это напрямую влияет на качество жизни в ЖК. Особенно это касается Новой Москвы, ведь присоединённые территории сейчас активно застраиваются квадратными метрами. Алексей Ионов, директор по коммерческой недвижимости компании "А 101 ДЕВЕЛОПМЕНТ", рассказывает о том, как компания создает профессиональный стрит-ритейл в ТиНАО, задавая стандарты качества современной городской среды.


Как Вы считаете, какой потенциал у стрит-ритейла в Новой Москве, и от чего он будет зависеть?
Потенциал на самом деле достаточно большой, и на сегодня Новая Москва - это район развития, с точки зрения и жилой, и коммерческой невидимости. На данный момент на присоединённых к Москве территориях представлен в основном непрофессиональный стрит-ритейл. Я имею в виду, что есть построенный жилой дом, в котором первые этажи переоборудуются из жилых в коммерческие и продаются или сдаются в аренду. Мы реализуем такой подход, при котором первые этажи еще на этапе концепции и проектирования создаются под коммерческие нужды. У нас высокие потолки – минимум 4,15 м, витринное остекление, отдельно оборудованный вход и зоны погрузки. Такого профессионального стрит-ритейла на рынке Новой Москвы пока больше нет.

Коммерческие площади представлены в диапазоне от 60 кв. м до 700 кв. м?

Если мы берем помещение, которое идет в нарезке, то там от 60 до 150 кв.м, но у нас предусмотрены варианты, когда некоторые помещения можно объединять. К примеру, если кому-то необходимо 300 кв. м, то можно объединить соседние помещения по 150 кв. м. Изначально мы планировали, чтобы была возможность объединить помещения до 700 кв. м. На данный момент у нас уже есть арендаторы на 400 кв. м, которые будут располагаться именно таким способом.


Ваши проекты еще предусматривают отдельно стоящие торговые центры?
Да, мы предусматриваем строительство как районных, так и региональных торговых центров в будущем, мы специально в проектах планировки территорий выделяем участки под эти нужды.
Кроме торговых центров и классического стрит-ритейла, у нас предусмотрен ряд вариантов с точки зрения торговой недвижимости. К примеру, к некоторым жилым корпусам предусмотрены пристройки в 2-3 этажа площадью от 500 кв. м до 1000 кв. м, также есть отдельные участки земли, которые можно использовать под фитнес-центры, клиники и пр. Мы готовы застраивать их под конкретного арендатора или покупателя.


Из тех проектов, которые Вы реализуете, где продажа/аренда коммерческих площадей идет активнее всего?
В проекте "Москва А101" - там больше всего предложений, и это наиболее крупный проект. Сейчас там наблюдается наибольшая активность в продаже и аренде. Еще один проект – "Зеленая Линия", - но там немного меньше коммерческой недвижимости в силу специфики проекта – он находится в зеленой зоне, в окружении дубовой рощи. Тем не менее в 3-х домах, которые фасадом выходят на центральную дорогу района, предусмотрены коммерческие помещения и сейчас мы формируем лист ожидания на данный высоколиквидный объект.
В процентном соотношении, каков объем коммерческих площадей на проектах?
Тут можно сразу выделить несколько факторов. Есть такой показатель - 30-50 кв. м коммерции на 1000 кв. м жилья. А в "Зеленой Линии" мы данный коэффициент не выдержали в связи с концепцией застройки. Но это можно отнести и к другим проектам, поскольку все решается в каждом конкретном случае отдельно.
Расскажите о вилке арендных ставок и величинах цен продажи.
Вилка большая, в связи с тем, что проекты достаточно крупные. И опять влияют несколько факторов, в первую очередь, размер. Второе – это локация. Поэтому ценообразование довольно гибкое, и сложно назвать конкретные цифры. В среднем аренда у нас от 25 тыс. рублей до 40 тыс. рублей за кв. м в год. Ценник на продажу составляет от 85 тыс. рублей до 220 тыс. рублей за кв. м. Тем не менее мы достаточно гибкие в ценообразовании и готовы двигаться в ту или иную сторону в зависимости от запроса клиента.
Кто Ваши основные арендаторы: ИП или федеральные сети?
Можно сказать, что 50 на 50. Федеральные сети присутствуют не только в продуктовом сегменте, но и в аптечном и пр. Что касается индивидуальных предпринимателей – мы строго следим за концептуальной составляющей их проектов, чтобы выдержать необходимый уровень.

Как Вы подходите к правильному распределению коммерческой инфраструктуры на объектах?
Общий подход примерено такой же, как и в торговых центрах: мы учитываем возможный трафик и понимаем, куда необходимо посадить якорных арендаторов, а куда поставить всех остальных. Мы следим также за тем, чтобы все не было сконцентрировано в одной точке.


Какие сроки аренды Вы предлагаете?
Мы достаточно гибки в данном вопросе: можем рассматривать как краткосрочные отношения, так и долгосрочные.


Какая отделка у помещений?
Все в shell-and-core (с подготовкой для отделки)


Какие арендаторы сами охотно идут к Вам в проект?
На самом деле, все арендаторы, которые рассчитаны на средний класс и придомовую торговлю и услуги. Кулинарии, кафе, продуктовые и бытовые магазины, салоны красоты, детские клубы и др Также мы работаем с B2C-операторами, как, к примеру, клиники и фитнес-центры. Еще стоит отметить, что мы осуществляем определенный отбор и посещаем уже существующие объекты сетей, в случае, если рассматриваем возможность предоставления помещений данным компаниям.


Клиники тоже являются активными арендаторами?
Да, практически во всех проектах, которые мы строим, предусматривается наличие частных клиник. То же касается и частных детских садов, которые располагаются на первых этажах. Разумеется, мы строим и муниципальные учреждения, но закладываем возможность организации и частных проектов.


Какие преимущества и возможности для малого и среднего бизнеса Вы можете отметить в Новой Москве?
Это развивающийся район, в котором количество людей будет увеличиваться с каждым годом. Спрос внутри района со временем будет огромным. Есть острая необходимостьв том, чтобы в пешей доступности находился весь необходимый ассортимент товаров и услуг, которым люди будут пользоваться.


Много ли у Вас инвестиционных приобретений коммерческих площадей с целью дальнейшей реализации?
Мы не всегда можем сказать, как человек, купивший у нас помещений, будет пользоваться им в дальнейшем.


Управляющая компания каким-либо образом регулирует продажу таких помещений, чтобы затем не было "белых пятен"?
Некоторые покупают помещения под свой бизнес, некоторые будут сдавать в аренду, но перепродаж на сегодня нет. Мы тщательно следим за этим.

Есть ли у Вас услуга доверительного управления, когда человек приобрел у Вас помещение?
Да, мы готовы помогать как в продаже, так и в дальнейшей сдаче в аренду таких помещений.


Как Вы считаете, отражаются ли кризисные влияния на стрит-ритейле в Новой Москве?
Отражается, пожалуй, только в одном: многие бизнесы до кризиса готовы были брать помещения в аренду заблаговременно и бронировать еще на этапе стройки. Сейчас этого становится меньше, большинство хочет начинать свою деятельность сразу и именно такие опции мы сейчас выводим на рынок.


Есть ли какие-то акции для арендаторов или варианты приобретения?
На покупку помещения у нас есть рассрочка. При покупке больших площадей мы готовы идти на встречу и продавать по льготным ценам. Также мы предоставляем арендные каникулы порядка 2 месяцев в среднем, понимая, что помещения сдаются под ремонт и требуют отделки.


Были ли прецеденты, когда покупатели квартиры рассматривали ведения бизнеса прямо в этих ЖК?
Да, такое бывает. Например, нотариусы, которые открывают свои конторы в тех же домах, в которых и живут.


Каковы сроки реализации проекта "Москва А101"?
На сегодня 11 домов уже готовы, еще 6 домов сейчас в разных стадиях строительства, которые будут готовы ориентировочно через год, и следующий проект будет запущен в ближайшее время . Но очереди зонированы таким образом, что освоение новых площадей никак не мешает функционированию уже построенных.
Расскажите об "Испанских кварталах А101".
"Испанские кварталы А101" – это проект, который стартовал совсем недавно. Жилье уже в продаже, но коммерческие помещения мы пока не реализуем. В комплексе будет пешеходный бульвар среди жилых домов, первые этажи которых будут отданы под коммерческие помещения, как, например, в Барселоне. Пешеходная зона будет составлять порядка 1 километра.


Вы присматриваетесь к ценам аренды и продажи у конкурентов?
В Новой Москве, на территориях максимально близких к МКАДу и с высокой плотностью населения, не так много конкуренции как таковой, поэтому, можно сказать, что рынок здесь создаем мы.
Беседу вела Анастасия Кременчук


Источник: arendator.ru