Заказ обратного звонка

Отправить заявку


õ

Спасибо!

Запрос принят, мы перезвоним вам в ближайшее время


Следующая отправка будет возможна через
60 сек









Î

Ошибка!

Во время отправки произошла ошибка, пожалуйста повторите попытку позже








Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость

Экспертиза А101

Без привлечения крупных девелоперских компаний реализация программы реновации «хрущёвок» невозможна. Однако как сделать подобный проект привлекательным для инвесторов? Обэтом порталу UrbanLook рассказали эксперты рынка недвижимости.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Необходимо понимать, что предоставление бесплатного жилья для переселенцев – это всегда большие расходы для застройщиков. Чтобы экономика проектов не пострадала, власти должны создать условия для извлечения прибыли путем сокращения расходов по другим статьям, а именно – по земле и коммуникациям. 

Прежде всего, Правительству Москвы потребуется в максимально сжатые сроки отвести застройщикам большое количество новых площадок под строительство жилья, причем безвозмездно или за очень символическое вознаграждение. При этом участки должны быть снабжены коммуникациями и социальной инфраструктурой. То же касается и процедур подключения к технологическим сетям: порядок взаимодействия с поставщиками ЖКУ необходимо максимально упростить.

Кроме того, понадобится «перезагрузка» и нормативной базы правил переселения и требований к застройщикам. Должны быть исключены ситуации, которые имели место во времена первого переселения, когда в одной муниципальной квартире регистрировались по 10-20 человек и застройщик был обязан предоставить им по норме новое жилье. Кроме того, переселение строго в рамках одного района также не всегда целесообразно: при определенных обстоятельствах нужно дать возможность предложить переселенцу другое жилье. 

Помимо этого, необходимо пересмотреть нормативы по обеспечению проектов социальной инфраструктурой. Поскольку расселение затронет главным образом хорошо обжитые районы, где достаточно школ, поликлиник, больниц и детских садов, нет смысла требовать от застройщика строительства новых соцобъектов, которые не будут востребованы городом.

Если в рамках прежней программы расселения необходимо было снести 1700 хрущевок, то теперь их количество оценивается в 8 000 объектов. Полагаю, что к реализации данного проекта придется привлечь огромное количество инвесторов. Дело в том, что каждый застройщик, чтобы окупить свое участие, должен построить примерно в 2-3 раза больше жилья, чем будет отведено переселенцам. Условно говоря, на месте одной расселяемой хрущевки нужно возвести две или три такие же по объему новостройки. Учитывая суммарную площадь переселяемого фонда (более 25 млн кв.м. жилья), сил всех застройщиков Москвы все равно не хватит – общая площадь возводимых сегодня зданий по ДДУ в Москве составляет 16 млн кв. м. Таким образом, власти будут с самого начала заинтересованы в привлечении как можно большего числа застройщиков, не исключая региональных. При этом всем им понадобится большой запас финансовой устойчивости, ведь на старте проекта все они будут терпеть убытки из-за первоочередного переселения владельцев хрущевок. Это лишний раз доказывает, что программа растянется не на одно десятилетие.

Леонард Блинов, директор по стратегии развития ГК «А101».

Не секрет, что «хрущевки» преимущественно расположены в пределах зоны так называемого старого жилого фонда, то есть это обжитые районы, не просто с развитой инфраструктурой, а с собственной аутентичностью. Сами земельные участки и обширные площади, занимаемые изношенными пятиэтажками – это весьма интересный кусок для любого девелопера.

Поэтому участие в реновации «хрущевок» – это, прежде всего, возможность получить отличные инвестиционные контракты. С учетом того, что на участке, на котором изначально располагался дом в 5 этажей, можно построить здание в 17 этажей, соответственно, «надстроенные» 12 этажей – это доля инвестора. Конечно, при этом стоит учесть, что необходимо будет достраивать  социальную инфраструктуру, а санитарные зоны многоэтажек больше.  При этом, данная инициатива крайне необходимая: срок службы «хрущевок» был рассчитан на 40 лет эксплуатации, дома чудом продержались дольше. Конечно, это совершенно устаревшее жилье, как морально, так и технически. Кроме того, данные здания сильно портят видовые характеристики Москвы.

Город может и должен провести открытый конкурс и привлечь к участию в тендере компании из всех регионов страны. Я искренне считаю, что приглашать к участию в тендере необходимо всех девелоперов, которые в состоянии пройти преквалификацию и подтвердить свои возможности реализовать проект. Таким образом, мы получим не просто новый жилой фонд, а и пул идей, которые могут существенно оживить облик города.

Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент»

Если рассматривать экономическую сторону, то девелоперу выгоднее обычное строительство, нежели участие в программе реновации хрущевок. Сдерживающее влияние оказывает повышенная нагрузка в виде необходимости сноса домов и расселения  жителей пятиэтажных домов.

Повышению рентабельности проектов способствует укрупнение застройки и увеличение этажности в новых домах, расположенных на месте бывших хрущевок, поэтому инвесторам интереснее рассматривать не единичные дома, а целые микрорайоны. В Москве есть примеры удачной реновации старых кварталов, включая расселение домов в районе Хорошево-Мневники.

Отметим, что привлечению внимания инвесторов, конечно, будет способствовать поддержка со стороны власти. Снижение объемов нагрузки (например, в части инфраструктуры и коммуникаций) сделает проекты реновации более интересными. Кроме того, стимулирующим моментом можно считать выделение площадок под новое строительство в условиях их дефицита.

Скорее всего, в поле зрения попадут именно серьезные игроки с большим объемом средств, которые будут в состоянии освоить столь большие объемы строительства. Более того, на рынке очевидно прослеживается тенденция к укрупнению рынка недвижимости.  Непрофильным и непрофессиональным игрокам все труднее остаться на рынке, и здесь проблема не только в рыночной ситуации, но и вводе поправок в 214-ФЗ, подразумевающих ужесточение правил в отношении девелоперов. 

Источник: http://urbanlook.ru/renovaciya-xrushhevok-dlya-developera-interesnye-uchastki-plyus-investkontrakty/